Nunca esqueça

CUIDADO COM JANEIRO

           O mês de Janeiro pode representar uma dor de cabeça para síndicos. Com grandes gastos em Dezembro , início de ano com pagamentos de IPTU, IPVA e preparação para retorno escolar, algumas pessoas optam por atrasar os pagamentos com juros mais baixos como taxas condominiais.
          Na maioria das vezes não são necessárias as cobranças judiciais , as contas voltam a ficar em dia até março, de qualquer forma uma conversa amigável traz melhor resultado .
         Como tudo tem um um lado positivo,  muitos viajam nesse período e algumas contas como luz e água devem ser mais baixas.

FELIZ ANO NOVO !

Lindo……….

Dez mandamentos

10 mandamentos de como destruir seu condomínio (e de quebra o seu investimento) Ricardo Conceição
diariodeumsindico.blogspot.com.br

          Todo sindico está sempre procurando novidades do setor para aplicar no seu condomínio e alcançar maior valorização do imóvel. Tenho reparado que a grande maioria dos prédios no Rio de Janeiro estão em reforma , pintura, valorizando seus projetos paisagísticos etc…O aquecimento dos preços de imóveis teve esse lado bom e a cidade agradece.
          Nas minhas andanças procurando boas idéias e novidades do mercado , me deparei com esse texto (link acima)  que apesar de contrario ao que procurava ……………… é figura conhecida de todos os síndicos. Vale ressaltar a figura para que possamos nos manter protegidos dela.


DEZ MANDAMENTOS DE COMO DESTRUIR SEU CONDOMÍNIO

1- Não frequente as reuniões de condomínio, mas quando for até lá procure algo para criticar.

2- Se comparecer em alguma atividade, encontre só falhas no trabalho de quem está lutando por ele.

3- Se o(a) sindico(a) pedir sua opinião não responda. Depois espalhe que as coisas deveriam ter sido feitas de outro modo.

4- Faça apenas o necessário, mas quando um grupo estiver trabalhando com vontade e interesse, diga que o condomínio é feito apenas por um grupinho.

5- Não leia os comunicados e informativos distribuídos. Depois diga que o(a) sindico(a) não divulga o que faz, não publica nada de interesse dos proprietários e moradores, ou ainda que você nunca os recebe.

6- Se for convidado para qualquer cargo, recuse alegando falta de tempo e depois critique: ‘’essa turma quer ficar sempre nos cargos’’.

7- Quando receber convites para assembleias e reuniões nas quais são discutidos e decididos assuntos importantes, não compareça. Depois critique as posições tomadas e  espalhe as suas divergências.

8- Apareça nas reuniões apenas quando quiser discutir algum interesse particular ou legislar em causa própria.

9- Não pague a contribuição mensal. Porem não esqueça de cobrar da administração melhorias no condomínio.

10- Após todas estas colaborações espontâneas, quando algum insucesso ocorrer, estufe o peito e afirme com orgulho: ‘’Eu não disse ?’’


PS: essa figura pode ser encontrada no seu trabalho e até na sua família, CUIDADO.

Eu levo meu lixo e você?

Arvore da Lagoa

Etiqueta da Caixinha de Natal

          Cada condomínio possui suas regras e apesar de alguns proibirem a Caixinha de Natal (Livro de Ouro), essa ainda é a prática na maioria dos condomínios. Certo é que temos que presentear de alguma forma aqueles que prestaram bons serviços durante todo o ano.
          Se você optar pela Caixinha, faça-o de modo que não constranja nenhum morador, a caixinha deve ser sempre opcional assim como os valores nelas depositados. Moradores que preferem dar presentes em vez de dinheiro devem ser respeitados .
          Uma forma de evitar constrangimentos é colocar uma caixa na portaria para que os moradores que quiserem, possam depositar envelopes com o dinheiro.  Determinar um dia para que um representante dos funcionários, na presença do sindico, faça o rateio.
          A forma mais profissional de resolver essa questão é discutir em assembleia e determinar um décimo quarto salário para ser rateado entre todos os moradores.
          O importante é aproveitar a data para aproximação entre funcionários e moradores, CONFRATERNIZAR.

Jardim Vertical

          Observem a facilidade para decorar aquela parede sem graça no seu condomínio.
www.bolsaviva.com.br
Com essas bolsas você pode ter até uma horta de ervas e temperos.

Simples e chic

I love reciclar

Seguro Predial

          Os prédios de apartamentos são obrigados por lei a serem segurados contra riscos de incêndio e outros sinistros. O sindico é a pessoa responsável pela contratação desse seguro. Por se tratar de uma despesa ordinária, a cobrança se estende aos condôminos na forma de rateio previsto na convenção.
          Ao contratar qualquer seguro, o sindico tem que ficar atento a cobertura, além das básicas            ( incêndio, raio, queda de aeronave, responsabilidade civil), algumas seguradoras oferecem coberturas acessórias que acarretam um aumento no custo, mas, podem fazer a diferença no momento de um sinistro.
          Opte por um corretor com conhecimento do ramo e que ofereça um bom atendimento,              EM CASO DE SINISTRO ELE SERÁ O SEU MELHOR CONSULTOR. Em relação ao valor  a contratação do seguro deve ser feita no valor de reposição do bem, conforme expressa a exigência da lei ( art.23 do DL73/1966) . Se contratado em valor inferior, o sindico em caso de sinistro, poderá responder por perdas e danos perante os prejudicados.

Dicas de Reciclagem

Selo verde para condomínios

                                           CONDOMÍNIO AMIGO DO VERDE

          Qualquer condomínio pode participar e conquistar o selo verde, (Condominio Amigo do Verde) desde que assuma medidas socioambientais e práticas sustentáveis.

1-  realizar coleta seletiva
2- reciclagem do óleo de cozinha
3- coleta de pilhas e material eletrônico
4- praticar ações para economizar água e energia
5-praticar ações de conscientização entre moradores e funcionários

Cuidado na escolha da empresa de manutenção

Manutenção de elevadores

          Nenhum elevador pode funcionar sem estar sob responsabilidade de uma empresa devidamente registrada. Cabe ao sindico a escolha dessa empresa e ao plano que será contratado, existem basicamente 2 tipos ( os que incluem peças de reposição e os que fazem apenas manutenção preventiva) Como raramente tem conhecimento técnico para tal avaliação, além do ``bom senso`` algumas dicas podem ajudar :
- não faça a opção levando apenas o preço em consideração, muitos síndicos pressionados pelos moradores em relação as taxas condominiais acabam escolhendo ``contratos baratinhos``que sempre vem acompanhados de grandes dores de cabeça.
- escolha empresas que possuem plantão 24 horas, acidentes acontecem a qualquer hora.
- prédios com menos de 5 anos devem optar apenas pela manutenção preventiva.
- prédios com mais de 5 anos os contratos com inclusão de peças podem ser mais aconselháveis.
- contratos com inclusão de peças agiliza pois pula a etapa de aprovação de orçamento.
- para evitar abusos nos valores, periodicamente solicite orçamentos para comparar preços.
- cuidado no contrato com inclusão de peças, se a empresa não for idônea poderá postergar a troca das peças com defeito.
- arquive sempre as OS (ordens de serviço) e faça suas observações nelas, serão o seu histórico.

Alpinismo industrial

          Você já deve ter visto essas figuras que parecem formigas (uniformizadas) subindo e descendo paredes pela cidade. São os alpinistas industriais que prestam serviços de inspeção e impermeabilização de fachadas, recuperação de revestimentos, pintura e instalação de tubulações externas.
Esse serviço que já causou desconfiança, hoje é usado por administradores de condomínios pela segurança, rapidez e baixo custo.
          Profissionais sérios, seguem um criterioso procedimento de acordo com normas nacionais (NBR 15475 e 15595) e internacionais   (IRATA)  usando EPI’s com alta tecnologia. Na hora de contratar qualquer serviço, verifique sempre a idoneidade da empresa e cumprimento dessas normas pois em caso de acidente havendo irregularidades na contratação pode haver conseqüências para o contratante.
         

Cartaz Segurança Sindiconet

Cuidados para o fim de ano

                                    DEZEMBRO/DEZEMBRO

          O ultimo trimestre é o período mais complicado para a administração nos condomínios e o mais trabalhoso para os síndicos.

Itens que precisam de atenção nesse período:

-  finanças ⫸ os custos aumentam cerca de 20%
                    . pagamento 13 salário dos funcionários
                    . decoração de Natal
                     .compra de cestas de Natal para funcionários e terceirizados

-  segurança ⫸ por ser época em que muitas pessoas viajam, aumenta o numero de assaltos a
                        residências. (postaremos cartilha de prevenção)

-  decoração ⫸se o condomínio não contratar empresa especializada, caberá ao sindico a tarefa que não         
                         é tão simples já que envolve gosto pessoal de quem a escolheu.

-  funcionários ⫸ organização do esquema de plantões durante as festas.

jardim vertical

   
     Jardins verticais são ótimas dicas para cobrir aquelas paredes sem graça no seu condomínio.

           O sistema permite ampliação do conceito de paisagismo, avançando do jardim para muros e paredes de prédios urbanos.
          Na área da piscina próximo ao chuveirão vc pode usar peperônias e ao longo da parede e muros alpínias ou bromelias.
          A vantagem é que mesmo em prédios onde não haja um jardim, vc pode ter uma área verde. A manutenção não difere dos cuidados a um canteiro e o efeito………………………………

Lei anti-fumo em condomínios

          A lei anti-fumo 13541/09 que mudou a rotina de bares, restaurantes e lojas , atinge também as áreas comuns dos condomínios como elevadores, garagens e áreas de lazer. A diferença está nas punições:
nos estabelecimentos comerciais além de multas os órgãos de defesa podem até fechar a empresa enquanto nos condomínios somente multas serão aplicadas e reaplicadas.
          Cabe ao síndico cumprir a lei, retirar cinzeiros e colocar cartazes informativos alem de  levar o assunto para assembléia e juntamente com os condôminos determinar de que forma será advertido  o infrator.
          Como tudo na vida em condomínio o importante é a conscientização de todos e o bom senso no caso dos fumantes que não podem obrigar ninguém a inalar fumaça .

Convivência em condomínio

Educação é tudo

Decoração de Natal

       
 O Natal se aproxima e nada simboliza mais essa época do que as luzes pisca-pisca que enfeitam prédios  e varandas , mas cuidado para não transformar em pesadelo sua decoração natalina.
          . escolha com critério a qualidade das microlâmpadas, existem inúmeras  marcas e preços no mercado e com certeza algumas de qualidade duvidosa. Opte por produtos com selo do Inmetro.
          . a instalação deverá ser feita por profissionais habilitados, a boa vontade de alguns funcionários pode não significar segurança. A instalação deverá seguir o manual do fabricante.
          . evite instalações em áreas sujeitas a chuvas , alagamentos e estruturas pontiagudas.
          . a fiação deve estar sempre longe do alcance de crianças e animais.
          . em relação aos gastos de energia, os Leds podem ser a melhor opção, pratique o consumo consciente.

          Se você pretende caprichar mais colocando árvores decoradas no hall , guirlandas e outros enfeites, planeje as finanças com antecedência para evitar cotas extras já que no mês  Dezembro os custos são altos. Uma comissão de moradores costuma ser uma boa solução para diluir o trabalho e ajudar nas escolhas (fique tranquilo se não conseguir agradar a todos). Compre materiais que possam ser reaproveitados nos anos seguintes mas muito cuidado na hora de guarda-los (nada mais feio do que enfeites desgastados e empoeirados).
          O IMPORTANTE É PRESERVAR A MAGIA DO NATAL!

- à partir de Novembro daremos dicas de decoração de Natal

Reduzir é a única solução

Idoso no condomínio

          Condomínios devem se adaptar a nova realidade brasileira cuja população de idosos já passa de 20 milhões. Existe um programa desenvolvido e patrocinado pelo Bradesco Seguros e gerenciado pelo Senac: ‘’ Programa amigo do idoso’’.
          Esse curso prepara porteiros para melhorar a qualidade de vida dos idosos, informando e instrumentalizando esse profissional que ficará como observador sempre disposto a ajudar .
          É claro que não cabe só aos porteiros essa função, síndicos podem ter na agenda do condomínio os telefones de parentes mais próximos dos moradores idosos, planos de saúde que utilizam, médico e hospital para casos de emergência. Isso ajuda a salvar vidas.
          Fique atento ao Estatuto do idoso e veja como o condomínio pode facilitar a vida dessas pessoas ,
um exemplo é o art. 41 que reserva as vagas mais fáceis de estacionar e próximas aos acessos para eles.

Disc Senac (21) 4002 2002

Organização

          Organização é tudo de bom, seja em casa ou no local de trabalho.
          Sabemos que com exceção dos síndicos  profissionais, essa função é exercida por pessoas que trabalham em outras áreas ou possuem outras atribuições alem de administrar seu condomínio.
          Em geral fazemos uma cascata de tarefas que desorganizadas nos roubam minutos livres e nos afastam das obrigações diárias. Para tirar proveito de seu dia é necessário que você organize as tarefas diárias e  cuide que seu local de trabalho esteja sempre organizado, isso otimizará seu tempo.
          No condomínio é importante que os funcionários colaborem para a manutenção da organização e  entendam a importância de manter tudo no local estabelecido.
          Se o sindico dedica em média 2 horas semanais ao seu condomínio, é importante que não se perca tempo procurando docs, chaves etc…


Dicas :

- organize os balancetes por data
- faça um cronograma das manutenções e cole em local visível
- faça também um cronograma das férias dos funcionários
- liste os telefones mais usados e deixe próximo ao telefone
- organize o claviculário
- faça uma agenda de compromissos
- liste os produtos de limpeza usados pelo condomínio (ajuda na hora da compra)

- arquive:
             . docs enviados aos condôminos
             . correspondência trocada com a administradora
             . plantas do condomínio
             . dados sobre funcionários
             . dados de fornecedores
             . folders de propaganda (ajuda na escolha de prestadores de serviços)

          Aproveite a aproximação do final de ano para avaliar uniformes dos funcionários, lavagem de tapetes (se houver ) , a manutenção da portaria e a programação da decoração de Natal.

Faça você mesmo

          Adotamos a campanha do blog  CASA DE COLORIR que propõe um espaço  ‘’Faça você mesmo’’dentro dos condomínios. Seria um lugar determinado, com materiais necessários onde você pudesse transformar aquele móvel de família, pintando com uma cor mais alegre. Usar furadeiras, tintas, lixas e martelos sem se preocupar com a sujeira ou barulho.

          É uma boa opção inclusive para o aproveitamento de materiais que acabam no lixo por falta de espaço para guardar. Essas oficinas podem se transformar num espaço para agregar moradores.

          Boa idéia!!!

Feira condomínios 2012

          Ocorrida em 26 e 27/09 a Feira Secovi de Condomínios 2012 não apresentou nenhuma
novidade para o mercado. Vale registrar que um evento que se diz sustentável tem que repensar essa prática de distribuição de panfletos como propaganda. Os participantes saiam com uma sacola ecológica lotada de panfletos.
          Acho que um pen drive com divulgação do produto dos expositores seria mais barato e com certeza menos danoso ao meio ambiente.
Carbono zero ?????

exemplo telhado verde

Telhado ecológico

          Para a instalação de um telhado verde, em primeiro lugar contrate um profissional especializado para evitar problemas futuros.  Uma instalação mal feita do tipo ‘’faça você mesmo’’ pode acarretar dores de cabeça seguidas de infiltrações e desperdício de dinheiro, fatais para a gestão de um sindico.
          A primeira coisa a ser feita no telhado é a impermeabilização, depois são colocadas as plantas que formam a cobertura verde. Grandes corporações já exigem que seus prédios tenham certificado em sustentabilidade e você também pode valorizar seu condomínio se certificando ao implantar políticas para economizar energia e água, instituindo a coleta seletiva e investindo num telhado verde. Em Nova York os telhados estão se tornando jardins e até mesmo hortas urbanas.

Alguns motivos para vc adotar essa idéia :
- conforto acústico
- reduz a poluição do ar pelo sequestro de carbono
- melhora a temperatura interna e do entorno do imóvel
- aumenta a biodiversidade
- reduz a velocidade de escoamento da água da chuva na fonte
- contribui para maior durabilidade dos prédios porque diminui a amplitude térmica
- valoriza o imóvel

Quer mais?
- É lindo!!!!!!!

Telhados verdes

           
                                                   
           Sr. síndico ajude a minimizar esse efeito, adote a ideia dos telhados verdes.

Desgaste da função: síndico

          Esse é um dos motivos alegados para não exercer essa função, o desgaste das relações com os moradores do condomínio. Condôminos precisam entender que síndicos não criam ''leis',  apenas as cumprem. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, executa o que todos determinaram.
          Algumas dicas que ajudam:

- limitar horário para atuação
- não dirigir reclamações pelo interfone
- não tomar parte em discussões nem alimenta-las
- não receber reclamações por telefone ou interfone (sempre por escrito)
- conhecer legislação para sempre estar respaldado
- ter conhecimento da convenção e regulamento interno (agir sempre respaldado por esses docs. )
- ter uma gestão transparente (dar acesso aos moradores aos livros e docs )
- realizar pesquisas para conhecer as demandas
- síndico ''linha dura'' cria mais descontentamento do que ordem.
- lembrar sempre que é o condomínio e não o síndico que deve estar em evidência.

Como economizar energia com elevadores

          Muitos síndicos simplesmente desligam um dos elevadores para economizar energia, mas essa pode não ser a melhor opção. Avaliamos o custo / beneficio desta atitude :
- se os elevadores forem desligados durante a noite não trará nenhuma modificação em sua conta, já que a noite o fluxo de pessoas é bem menor.
- durante o dia essa atitude pode trazer enorme desconforto aos condôminos.
          A forma mais econômica seria a instalação do dispositivo em que o elevador acionado é sempre o que estiver mais próximo (funcionamento em modo duplex). Pode-se também substituir a iluminação interna por lâmpadas de led ou usar o modo em que a lâmpada se apaga quando o elevador não está sendo usado.
          É de grande importância a manutenção periódica (lubrificação,tensão das correias,alinhamento do motor e etc...)
          Como todas as ações de síndicos a adesão dos moradores e funcionários se faz necessária e pode  contribuir de forma significativa:
- acionar somente um dos elevadores.
- utilizar as escadas para descer um ou dois andares
- nāo segurar o elevador etc...

Plante uma árvore

                                           

                                              Um bom motivo para aderir a essa campanha.

Nosso presente

Ética

Comprometimento de condôminos

          Nenhum síndico fará uma boa gestão se não houver adesão de condôminos ao seu trabalho.
Muitos moradores acham que basta comparecer as assembléias e votar para eleger o novo síndico. Que ao votarem, já cumpriram o seu dever. Enganam-se, tem que haver o comprometimento de todos, o engajamento nas propostas para que bons resultados aconteçam.
          Um exemplo : o síndico quer implantar uma política de sustentabilidade em sua gestão. Em princípio todos acham maravilhosa essa atitude, quem não quer ajudar a salvar o planeta?
Mas no dia a dia os moradores terão que ajudar a economizar água, fazer coleta seletiva de forma correta, apertar apenas o botão de um elevador para a circulação, investir em vasos sanitários e torneiras
mais econômicas para suas unidades etc...
Nesse momento acaba o namoro, o síndico passa a ser chato, controlador etc....
          No dicionário o termo condomínio significa : domínio exercido juntamente com  outrem, co propriedade.
Cabe ao síndico uma nova tarefa, a de internalizar esse conceito nos moradores e para isso ele mesmo tem que ter a humildade de saber que sozinho não irá muito longe.

piscinas

          Verão se aproximando é hora dos síndicos ficarem mais atentos com a manutenção, segurança e higiene das piscinas. Existem no mercado inúmeras empresas e profissionais especializados em manutenção, entregue a eles e não a funcionários curiosos essa função.
          O custo de manutenção de uma piscina de 45 m2 gira em torno de R$1200,00 (mil e duzentos reais) mensais. A figura do guardião de piscina somente é obrigatório para piscinas a partir de 6mx6m (lei estadual 3728 de 13/12/2001) e as multas para o descumprimento podem chegar a R$6400,00.


As necessidades de manutenção para o verão :

-  diariamente             filtragem
-  2x semana              controle cloro e PH
-  1x semana              aspiração, algicida, limpeza bordas, retrolavagem filtro e controle alcalinidade
-  1x mês                    supercloração
-  qdo necessário        clarificação e decantação

obs:  piscina suja é sinônimo de doença

Cortina de vidro

          Esse fechamento (ou não) de varandas virou uma febre na cidade, e o incrível é que a prefeitura não permite a colocação pois contraria leis municipais e estaduais. Confesso que ainda não entendi direito porque em algumas localidades foi liberado e em outras não.
          Algumas autoridades falam em segurança, para não aumentar a carga nas varandas, já que estão em balanço, mas e as jardineiras e vasos colocados não pesam? O certo é que ao colocar esse fechamento ficamos sujeitos a cobrança pela prefeitura  da ''mais valia''.  É um acordo perverso, infringimos a lei e em seguida pagamos um valor para legalizar a infração num acordo.
          Os arquitetos falam em alteração de fachadas, modificação de projetos que colaboram para o embelezamento da cidade. Confesso que acho bem pior as varandas transformadas em brinquedotecas e varais que alguns moradores fazem para driblar a falta de espaço.
           Enfim, esse problema ainda está longe de uma solução e vem se tornando uma dor de cabeça para os síndicos porque falta clareza e posicionamento da prefeitura.

Intransigência

          A vida em condomínio nem sempre é o paraíso anunciado pelas construtoras. Por incrível que possa parecer, 30% das chamadas para 190 (policia) estão relacionadas a desavenças entre vizinhos. Os fóruns estão lotados de ações movidas por vizinhos enfurecidos com problemas relacionados a vagas de garagem, abuso no volume do som, e até respingos ao molhar plantas.
          De fato as regras e leis devem ser seguidas e o princípio do não faça com o outro o que não gostaria que fosse feito com você tambem.
          Por que pessoas tão próximas geograficamente são tão distantes emocionalmente?
Não escolhemos nossos vizinhos (deveríamos) e a vida acaba aproximando nos condomínios, na beira da piscina, nos elevadores pessoas muito diferentes.  Esse convívio pode se tornar tenso e as áreas comuns e de lazer acabam se tornando um campo de batalha.
          O papel do síndico pode ficar confuso na medida que apesar da função também é morador.
          Hoje temos a figura do arbitro, do mediador que de forma extrajudicial pode resolver as controvérsias através de um consenso. É a terceira pessoa  independente e imparcial que ajuda as partes envolvidas chegarem juntas a resolução do conflito. Para fazer uso dessa figura, os condomínios devem eleger o procedimento e opção de um árbitro em convenção determinando que as custas devem ser pagas pelas partes envolvidas.

CABAM  -   CÂMARA BRASILEIRA DE ARBITRAGEM E MEDIAÇÂO

Dica

          Acordou chateado, deprimido , assista as Paralimpíadas no sportv. Os ingleses estão dando um belo exemplo com estádios lotados.
          É emocionante!

Cupim

           Quando um foco surgir o síndico deve ficar atento, dificilmente aparecem como um caso isolado em uma unidade, costumam se espalhar pela edificação deixando de ser  problema de um morador se tornando um problema do condomínio.

Secovi eventos

          FEIRA SECOVI RIO DE CONDOMÍNIOS

          26 e 27 de Setembro de 2012

          Centro de Convenções Sul America

Bloqueador de ar funciona?

          Segundo especialistas, existe grande quantidade de ar na tubulações hidráulicas e os medidores (hidrômetro) não fazem a distinção entre ar e água, dessa forma estamos pagando pelo ar existente nessas tubulações.  Síndicos que apostaram na instalação desses aparelhos falam de uma economia em torno de 30% , afirmando que tal investimento se paga a curto prazo.
          Pesquisando vi que de fato esse aparelho funciona, mas se o seu problema for mesmo ar nas tubulações. Caso contrário a economia será irrisória. Pense na possibilidade de tornar individual  os medidores de seu condomínio.

OBS: cuidado com os eliminadores de ar, estes podem contaminar sua água já que trabalha com furos para a saída do ar.

Teoria x prática

Reformas nas unidades

          Todo síndico já recebeu algum tipo de reclamação de morador incomodado com a obra do vizinho. Normalmente essas reclamações acontecem devido ao excesso de barulho. Porém, devido as últimas notícias sobre desabamentos ocorridos por abalos nas estruturas de prédios, decorrentes de obras irresponsáveis assustaram a sociedade e chamaram a atenção para o papel do síndico.
          Vale lembrar que ocorrendo algum incidente, o síndico pode ser responsabilizado por omissão. O
Sindiconet fez um manual de orientação que pode ajudar ao síndico a se prevenir e evitar futuras tragédias.

Portaria

          O hall de entrada é o cartão de visitas do seu prédio, uma bela entrada valoriza qualquer imóvel e influencia de forma positiva moradores e visitantes alem de valorizar seu patrimônio. A portaria deve estar sempre limpa, com a pintura em bom estado, plantas viçosas e boa iluminação. ( funcionários uniformizados completam o quadro )
          Para uma reforma radical na portaria é necessário realização de Assembléia que alem da aprovação do orçamento terá que definir o estilo a ser seguido. Um profissional habilitado é de extrema importância para garantir um melhor aproveitamento funcional. Toda reforma de portaria tem que atender não só o aspecto decorativo mas estar conectada com as questões de segurança e bem estar dos funcionários (porteiros).

Dicas:

- Os pisos devem ser frios para facilitar a limpeza.
- Opte pelo uso de espelhos para dar sensação de amplitude.
- Mantenha a portaria sempre com a pintura em dia.
- Se o orçamento não suportar a troca de piso, faça um polimento no antigo.
- Prefira esculturas a quadros, agradam mais facilmente.
- Use cores claras que não cansam e painéis em madeira.
- Dê atenção especial a iluminação.
- Substitua o sofá por cadeiras. ( portaria não é lugar de reunião)

Fundar um condomínio

          Todos os prédios divididos em unidades autônomas, com acesso independente podem formar um condomínio. Para quem quer fundar um ou acaba de receber as chaves de um comprado na planta da construtora, algumas orientações :

ETAPA I

- receber as chaves da construtora
- marcar Assembléia geral de instalação do condomínio para: eleição de síndico e conselho para um período estabelecido, previsão orçamentaria, previsão de fundo reserva.
- se for o caso contratação de administradora ou formação de um corpo diretivo com conhecimento de contabilidade, direito e finanças.
-normalmente a construtora entrega o prédio com uma minuta de convenção que pode e deve ser alterada para que espelhe a vontade dos moradores, assim como o Regulamento interno.
- eleito o síndico dar entrada CNPJ : preencher ficha receita federal
                                                          convenção do condomínio registrada em cartório
                                                          ata da assembléia c/ eleição do síndico
                                                          ficha de inscrição cadastral (FIC)
                                                          cópia CPF síndico
- com o CNPJ fazer o seguro do prédio o mais rápido possível
- fazer pedido de individualização de IPTU, água e eletricidade
- fazer certificação digital para acessar o canal de conectividade social
- providenciar contrato de manutenções preventivas


ETAPA II

          Verificação de documentos que precisam estar disponíveis para o síndico:

- Habite-se
- Alvará de aprovação e execução da construtora
- Alvará dos elevadores
- Vistoria do Corpo de Bombeiros
-Projeto executivo de instalação elétrica, pára-raio e paisagismo
- mapeamento telefonia , ventilação mecânica, tv e dados
- manual do proprietário
- certificado garantia de equipamentos ( elevadores, interfones, CFTV, portões automáticos
- memorial do condomínio


ETAPA III

          O  síndico deve preparar a operacionalização do condomínio

- compra de móveis para portaria e piscina
- compra tapetes
- compra protetor de elevador de serviço
- carrinhos de compras para garagem
- contratação de funcionários
- marcação vagas de garagem
- definir o padrão dos fechamentos de janelas e varandas
- compra produtos limpeza
- fazer cadastro de moradores

e.....BOA CONVIVÊNCIA !!!!!!!!

Como compor uma brigada de incêndio

          O síndico alem de manter os equipamentos de segurança contra incêndio em dia, deve formar uma brigada em seu condomínio. Pouca gente sabe , mas até condomínios residenciais precisam por lei ter gente treinada para combater incêndios. Enquanto o Corpo de bombeiros não chega, o trabalho da brigada é importantíssimo para evitar que o fogo se espalhe. Deve fazer parte dessa brigada o zelador, porteiros, faxineiros e representantes de moradores.
          O Corpo de bombeiros de sua cidade oferece curso de formação de brigadas. As brigadas atuam na prevenção, abandono, combate e primeiros socorros.
          Quando houver rotatividade de funcionários fique atento ao treinamento para evitar a ''síndrome do outro'' : o outro deveria ter feito.........

treinamento brigada de incêndio

Plano de abandono - Incêndio

         

          Todo condomínio deve ter um ''plano de abandono'', ele determina as atitudes necessárias para prevenir e minimizar acidentes. Cada prédio deverá fazer o seu planejamento levando em conta o tipo de construção e material humano treinado para emergências ( brigadas de incêndio ).

Procedimentos básicos :

1- ligue para os bombeiros
2- desligue a central de gás
3- nunca use o elevador, prefira as escadas . Desça pelo lado direito, os bombeiros sobem pelo direito deles.
4- não espere para ver o que vai acontecer
5- se ficar preso na fumaça, respire pelo nariz em inalações rápidas, se possível utilize um pano molhado como máscara, é sempre melhor ficar rente ao chão.
6- feche as portas que ficarem atrás de você para evitar propagação do fogo.
7- aprenda a usar os extintores. Saiba onde estão localizados. Nunca obstrua o acesso aos extintores. Respeite a revisão periódica.

Devemos lembrar que o fogo começa onde a prevenção falha.
   

Coleta Seletiva (passo a passo)

Paisagismo

          Um belo jardim é capaz de valorizar uma fachada e  transformar a entrada de edifícios em áreas aconchegantes. É importante que os síndicos deixem de ver o paisagismo como uma questão inacessível aos caixas do condomínio, mas como um investimento para promover a qualidade de vida de seus moradores.
          Apesar de alguns optarem por criarem sozinhos seus jardins, nem todos possuem talento e conhecimento para a empreitada. Existem no mercado empresas e profissionais capazes de desenvolver projetos que não atendam somente ao desejo de ter um espaço verde, mas garantindo um trabalho feito por profissionais especializados, como agrônomos, biólogos e paisagistas.
          Os atuais Códigos de Obras e Edificações determinam que para efeitos de insolação e areação, os condomínios mantenham um percentual de sua área permeável, livre de construções ou pavimentos para permitir a absorção das águas pluviais.

DICAS:

          - A quantidade de mudas influencia o aspecto do jardim. Para dar um aspecto natural plante mudas em números ímpares e para dar um estilo mais clássico , em números pares,

          - A primavera é o período mais indicado para o replantio das espécies.

          - Não esqueça de programar o tamanho que a árvore ou arbusto plantado terá no futuro.

          - Jardins desenvolvidos sobre as lages necessitam de cuidados especiais como impermeabilização com manta asfaltica com profissional especializado.

Drogas no condomínio

          Apesar da vida em condomínios oferecer segurança e qualidade, nāo estão livre do problema das drogas. O assunto é delicado mas o síndico nāo pode fingir que o problema nāo existe.
          O uso de drogas nas áreas comuns dos prédios: em quadras, escadas, áreas verdes e até mesmo o topo dos prédios não é raro.
          O receio e a falta de conhecimento dos moradores tem possibilitado a ação irrestrita de traficantes em vários condomínios, jovens de classe média estão sendo aliciados para sustento do vício. Fique atento com furtos de bicicletas, toca fitas, aparelhos eletrônicos e etc... no condomínio. Fique atento também em relação aos funcionários:  faltas em excesso as segundas- feiras e a ocorrência frequente de brigas entre funcionários, pode ser um sintoma. Um condomínio que fica marcado como ponto de venda de drogas fica vulnerável a tudo de ruim que o tráfico atrai inclusive desvalorização patrimonial.
          Sem abordar diretamente o assunto, podemos tomar certas atitudes que ajudam a prevenir :

- CFTV, sistema de câmeras com gravação nas áreas comuns.
- urbanização de pontos escuros e iluminação com sensores de presença.
- fechamento do acesso ao topo do edifício.
- em grandes condomínios, a contratação de monitores para a realização de atividades esportivas.

          Ao discutir o tema em assembléias tome cuidado com acusações ou de tornar público o que muitos familiares se recusam a discutir. É importante ressaltar que não cabe ao síndico tomar qualquer atitude contra o usuário que não faz uso em área comum, providências só devem ser tomadas para coibir o uso nestas áreas . Pode-se aplicar advertência e multa ao morador como comportamento anti-social.  Havendo sinais de tráfico, o traficante deve ser denunciado, para evitar retaliações melhor fazer uso do Disque Denuncia e formar um grupo de moradores para acompanhar

É bom saber.....

Livro de ocorrências

         

          Incentive o uso do Livro de ocorrências pelos moradores, ele pode ser um caderno com folhas numeradas (livro de atas) ou pode ser eletrônico (dentro da página do site do condomínio). O importante é abrir um canal para que o morador possa registrar sua insatisfação.
          Essas anotações dão respaldo ao síndico para que ele possa fazer cumprir a convenção, direcionar advertências e multas. Evita também aquelas conversas inconvenientes de moradores fazendo queixas dentro de elevador ou áreas comuns.
          Deixe claro que reclamações somente serão atendidas se forem oficiais, ou seja, se passarem pelos canais convencionais.
          Aja sempre da forma mais profissional possível.

Responsabilidade civil do síndico

          A responsabilidade civil cabe ao  síndico todas as vezes que ele não cumprir ou cumprir de forma inadequada as atribuições do cargo, causando prejuízos a terceiros.
          O cumprimento de um calendário de manutenções pode reduzir muito esse risco. Cumpra religiosamente a manutenção de elevadores, piscinas, saunas, academias e playground (siga as normas ABNT- www.abnt.org.br ).
          Cumpra as leis trabalhistas, devido a complexidade contrate uma empresa ou profissional mas não deixe de exigir comprovantes.
          Danos causados por funcionários ao morador podem ser considerados de responsabilidade do condomínio. Previna-se sendo criterioso ao contratar funcionários,  proporcione treinamentos e cursos de atualização ( o SECOVI costuma ter bons cursos ), não permita a guarda de chaves de unidades e carros ou serviços particulares em unidades por funcionários do condomínio.
          Fique atento à prestação de contas, comprove despesas e procure trabalhar em conjunto com o conselho fiscal. Fique atento as questões de inadimplência, não exponha o morador apenas o número da unidade na prestação de contas . Tenha um cronograma padrão por exemplo : primeiro mês notifique por escrito, no segundo mês comunique que o condomínio acionará a justiça e no terceiro mês entre com ação de cobrança.
         Fique atento que o sindico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização em assembléia  somente obras urgentes podem ser feitas sem autorização.
           

Etiqueta

O bom senso deve  permear a vida em comunidade, seguir algumas regras pode mudar o tom daquele estresse do dia a dia. Como síndico você pode nortear essas relações com dicas de convivência em quadro de avisos. E não esqueça: o bom humor é imprescindível.
Regras básicas:

na piscina
                    - ao mergulhar não espalhe água em cima das pessoas
                    - não consuma alimentos na borda da piscina
                    - se usar protetor solar, tome uma ducha antes de cada mergulho
                    - não fale alto

nas assembléias

                    - peça a vez para falar
                    - não altere a voz
                    - não acuse se não puder provar
                    - se informe sobre o assunto da pauta
                    - se identifique ao dar sua opinião

na garagem

                    - não buzine
                    - não estacione fora das faixas
                    - não guarde objetos na vaga
                    - não jogue o lixo retirado do carro no piso da garagem

no salão de festas

                    - acate o horário estabelecido em convenção no uso do salão de festas
                    - não cause danos às paredes ao decorar sua festa
                    - não abuse do volume de som mesmo dentro do horário permitido

nos elevadores

                    - não segure os elevadores com os pés enquanto conversa ou espera familiares
                    - acione apenas um elevador
                    - não entre em trajes de banho no elevador social
                    - não use o elevador social com animais

com animais

                    - use sempre o elevador de serviço
                    - não deixe que seu animal incomode seu vizinho
                    - use coleira
                    - não deixe seus animais circularem nas áreas de lazer

com funcionários

                    - reclamações de funcionários devem ser feitas ao síndico ou a administradora
                    - lembre-se que são funcionários do condomínio e não seus
                    - trate-os com cortesia e respeito

lixo

                    - não jogue nada pelas varandas ou janelas
                    - deposite vasilhames limpos (lavados) na coleta seletiva
                    - só jogue lixo ensacado nos dutos das lixeiras

academia

                    - não monopolize os aparelhos
                    - passe álcool nos aparelhos após o uso
           

Síndicos de 1° viagem

          Para ajudar aqueles que estão  iniciando na função

- Estipule um horário semanal para atender moradores, isso evita baterem na sua porta ou interfonarem a qualquer momento.

- Monte uma boa equipe de trabalho.

- Faça mensalmente uma análise do seu balancete para não se perder nos gastos.

- Peça sempre 3 orçamentos.

- Tenha sempre atitude profissional, evita desgastes.

- Aprimore seus conhecimentos sobre legislação, todas as atitudes do síndico devem estar respaldadas
   pela lei e pela convenção.

- Esclareça as situações através de comunicações coletivas.

- Quando precisar se ausentar a primeira providência é marcar 2 reuniões, uma com o sub sindico e
  conselho e outra com a administradora.

- O síndico não precisa ter excelência em todas as atividades de sua responsabilidade, se não se sentir 

   capaz, não hesite em contratar profissionais que lhe complementem. 

Dica

Animais no condomínio

          Manter animais de estimação em condomínios pode ser motivo de aborrecimentos. Muitos condomínios em suas convenções e regimentos internos  proíbem a presença de animais, contudo tal decisão não tem amparo legal.
          O morador sempre terá direito de possuir um animal de estimação desde que não prejudique a tranquilidade da comunidade. Cautela e bom senso devem permear as relações entre vizinhos.
           Os proprietários de animais devem seguir algumas regras:

- mantenha a caderneta de vacinas sempre atualizada
- não transite com seus animais nas áreas comuns de lazer
- dejetos de animais é de responsabilidade de seu dono
- use sempre o elevador de serviço
- circule com seu cão sempre na coleira
- animais de raças consideradas agressivas devem usar focinheira
- impedir latidos não é tarefa das mais fáceis, nada que um treinador não possa dar jeito
a
atençao :mais exóticos como iguanas, aranhas e cobras podem ser incompatíveis com a vida em condomínio.


DICAS PARA SÍNDICO:
- faça uma lista com os animais de seu condomínio, identifique seus donos e apartamentos
 e anexe cópia da carteira de vacinação.
- diante de reclamações com motivos reais, use os critérios de advertência e multa para punir o proprietário do animal.


           Ao síndico cabe estabelecer de forma clara as regras de convivência e cobrar o seu cumprimento com rigor.

Acessibilidade

          Promover a acessibilidade para todos é lei. O decreto n. 5296 de 2 de dezembro de 2004 regulamentou as leis nº10.048 de 8 de novembro de 2000 e 10.098 de 19 de dezembro de 2000, que estabelecem normas e critérios para a promoção de acessibilidade.
          A questão de acessibilidade não fica limitado somente a cadeirantes, mas aos idosos, obesos, grávidas, crianças, portadores de muletas, deficiente cerebral,auditivo e visual.
          Os síndicos devem procurar a adequação de seus condomínios. Por se tratar de uma questão legal, não se faz necessária aprovação das obras  em assembléia, basta explicar tais necessidades aos condôminos. Mesmo nos prédios antigos existem alternativas para essas alterações e no mercado empresas de engenharia se especializaram em acessibilidade.

- substituir degraus por rampas nas áreas comuns
- afastar móveis para retirada de barreiras para cadeirantes e deficientes visuais
- retirada de tapetes para evitar travamento das cadeiras e quedas
- destinar vagas de garagem maiores e próximas aos elevadores para deficientes
- aumentar largura de portas, principalmente dos banheiros
- colocação de piso antiderrapante

          Nos casos de condomínios novos, construídos após regulamentação das leis de acessibilidade que  não atendam as exigências, o síndico pode se reunir com a construtora e exigir a realização das obras.
Mesmo que não haja moradores deficientes, os  condomínios devem estar preparados para recebe-los.

Decisão

Vocabulário do síndico

- ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA  （ AGE ）
pode ser convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos para tratar de assuntos não discutidos na última AGO ou de urgência.

- ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA ( AGO )
normalmente usada para aprovação de  contas, previsão orçamentaria e eleição de síndico. Ocorre 1 vez ao ano obrigatoriamente, segundo o código civil.

- ATA
documento que registra resumidamente e com clareza as ocorrências, resoluções e decisões de reuniões e assembléias.

- AUTO GESTÃO
sistema de gestão no qual o síndico ou os condôminos ficam a cargo da administração abrindo mão de uma administradora para gerir o condomínio.

- CÂMARAS DE ARBITRAGEM
alternativa jurídica para solução rápida e econômica de desavenças, dívidas etc... em condomínios.

- CERTIFICAÇÃO DIGITAL
obrigatória para os condomínios, é uma credencial que identifica, via internet, uma identidade , seja ela empresa ou não. Serve como doc. eletrônico que permite ao usuário se comunicar e efetuar transações na web.

- CONDOMÍNIO
coexistência de áreas de propriedade particular autônomas e áreas comuns titularizadas por mais de um co-proprietário.

- CONDÔMINO
é o proprietário de imóvel

- CO GESTÃO
contrato com a administradora onde ela fica responsável apenas pelas questões burocráticas relativas ao condomínio.

- CONTA POOL
conta bancária em nome da administradora que contem o dinheiro de todos os clientes ou vários deles.

- CONTA VINCULADA
ao contrário da POOL está apenas o dinheiro de 1 condomínio.

- CONVENÇÃO
ato contratual derivado da vontade de todos que o subscrevem, bem como um ato normativo: impõe-se a toda comunidade condominial. É necessário a aprovação de 2/3 das frações ideais em assembléia, especialmente convocada para este fim , devendo ser registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI)

-DESPESAS ORDINÁRIAS
se referem a gastos rotineiros de manutenção alem de salários e encargos.

- DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
despesas extras

- FRAÇÃO IDEAL
maneira de divisão de despesas em que cada unidade contribui proporcionalmente de acordo com a convenção.

- FUNDO DE RESERVA
verba extraordinária destinada a gastos imprevistos de emergência.

- FUNDO DE OBRAS
verba extraordinária destinada a realização de obras no condomínio.

- ISENÇÃO DO SÍNDICO
forma de remuneração do sindico pela função exercida .(isenção da taxa condominial )

- MAIORIA ABSOLUTA
aprovação que exige presença 100% condôminos.

- MAIORIA SIMPLES
50% mais 1 dos presentes para aprovação.

- MAIORIA QUALIFICADA
vai depender de cada convenção.

- PRESIDENTE DE MESA
pessoa escolhida no início da assembléia para presidir a reunião.

- QUORUM
numero mínimo de votos para aprovação

- REGULAMENTO INTERNO
destina-se a esclarecer detalhes e disciplinar as normas gerais da convenção.

- RESPONSABILIDADE CIVIL
princípio legal segundo o qual uma pessoa que tem seu direito ferido merece o ressarcimento patrimonial por parte de quem o feriu.

- SECRETARIO DE MESA
responsável pela redação da ata de reunião.

- SÍNDICO
pessoa escolhida entre os membros do condomínio para zelar pelo interesse do grupo.

Brigas entre vizinhos

          A convivência entre condôminos nem sempre é pacífica. Vagas de garagem, excesso de barulho e vazamentos encabeçam os principais motivos dessas desavenças.
          Em caso de discussões acaloradas durante Assembléia, cabe ao Presidente da mesa, não tomar partido, mas mediar para que tudo termine bem.
          Embora não tenha obrigação legal o síndico acaba mediando esses conflitos, quando houver ameaça a segurança do condomínio ou a de um morador a polícia deverá ser chamada.

A OBRIGAÇÃO LEGAL DO SÍNDICO EM CASO DE CONFLITOS É DE APLICAR ADVERTÊNCIAS E MULTAS PREVISTAS NA CONVENÇÃO OU REGULAMENTO INTERNO DESDE QUE HAJA VIOLAÇÃO DAS NORMAS ESTABELECIDAS.

Bicicletário já !

          A mudança que queremos nas ruas pode começar no seu condomínio !
A busca por soluções alternativas de transporte tornou-se uma das maiores preocupações das grandes cidades, a bicicleta tornou-se a melhor opção aliando solução para o meio ambiente e possibilidade das pessoas se exercitarem no dia a dia.
          Quem mora em apartamento tem grande dificuldade em guardar sua bike, em alguns condomínios é até proibido deixá-la nas áreas comuns.
          Construa um bicicletário no seu prédio, organize as bicicletas naquela vaga que só as construtoras acreditam caber um carro, sempre há um local no condomínio que não utilizamos .Existem vários modelos no mercado, o custo sai em torno de R$ 40,00 por bicicleta .
          Procure oficializar seu bicicletário na Convenção, Regulamento interno ou Ata de Assembléia com leis e regras de uso.

Manuseio do lixo

Qualquer pessoa quer chegar ao seu condomínio e encontrar tudo limpo, mas ninguém imagina como requer um bom planejamento para se obter esse resultado.
Manusear lixo alem de não ser agradável oferece algum risco.  O funcionário responsável por esse serviço deverá recebe um adicional e receberá do síndico os Equipamentos de Proteção Individual（EPI）obrigação legal prevista no Capítulo V（seção VI, artigos 166 e 167 CLT）
EPI necessário : botas, luvas máscaras .
          Faça um planejamento semanal de limpeza. Alguns itens precisam ser diários  :
                                       - recolhimento  da coleta seletiva
                                       - limpeza de banheiros
                                       - limpeza portaria
          Organize a semana de acordo com as necessidades do seu condomínio .  Estabeleça uma rotina para ser seguida pelo funcionário da faxina. Muitos funcionários resistem a seguir rotinas, mas a limpeza de um prédio não pode ser responsabilidade da memória de uma pessoa. Coloque a rotina afixada em local visível e exija que seja cumprida, ela servirá para qualquer pessoa que venha exercer essa função.

Limpeza ecológica

Existem receitas caseiras que tornam a sua limpeza mais ecológica sem  perder a eficiência:

- para limpeza de pisos frios
                                             receita para 1 litro:
                                             100ml de amaciante de roupas
                                             100ml de álcool
                                             completar com água
Deixa um cheiro agradável usando menos produtos químicos

- superfícies inox                  2 partes de água + 1 de bicarbonato
                                             passar com esponja macia.

- limpeza de vidros               solução de vinagre ou limão diluídos em água

- desentupir canos                2 a 4 colheres de sopa de bicarbonato de sódio
                                             em seguida acrescente 1/2 xícara de vinagre.

- manchas no mármore        mergulhe a metade de um limão em sal e esfregue-o na mancha.

 - limpeza de banheiro e cozinha
                                             faça uma pasta grossa de bicarbonato de sódio e água.

- remover manchas de tapetes e carpetes
                                             esfregue com uma escova a mistura de bicarbonato e 4 partes de água

- receita de multiuso
                                           1/2 colher de chá de bicarbonato
                                           1 colher de sabão neutro líquido
                                           2 copos de água quente
                                           coloque num pulverizador balance bastante e aplique