É bom saber.....

Livro de ocorrências

         

          Incentive o uso do Livro de ocorrências pelos moradores, ele pode ser um caderno com folhas numeradas (livro de atas) ou pode ser eletrônico (dentro da página do site do condomínio). O importante é abrir um canal para que o morador possa registrar sua insatisfação.
          Essas anotações dão respaldo ao síndico para que ele possa fazer cumprir a convenção, direcionar advertências e multas. Evita também aquelas conversas inconvenientes de moradores fazendo queixas dentro de elevador ou áreas comuns.
          Deixe claro que reclamações somente serão atendidas se forem oficiais, ou seja, se passarem pelos canais convencionais.
          Aja sempre da forma mais profissional possível.

Responsabilidade civil do síndico

          A responsabilidade civil cabe ao  síndico todas as vezes que ele não cumprir ou cumprir de forma inadequada as atribuições do cargo, causando prejuízos a terceiros.
          O cumprimento de um calendário de manutenções pode reduzir muito esse risco. Cumpra religiosamente a manutenção de elevadores, piscinas, saunas, academias e playground (siga as normas ABNT- www.abnt.org.br ).
          Cumpra as leis trabalhistas, devido a complexidade contrate uma empresa ou profissional mas não deixe de exigir comprovantes.
          Danos causados por funcionários ao morador podem ser considerados de responsabilidade do condomínio. Previna-se sendo criterioso ao contratar funcionários,  proporcione treinamentos e cursos de atualização ( o SECOVI costuma ter bons cursos ), não permita a guarda de chaves de unidades e carros ou serviços particulares em unidades por funcionários do condomínio.
          Fique atento à prestação de contas, comprove despesas e procure trabalhar em conjunto com o conselho fiscal. Fique atento as questões de inadimplência, não exponha o morador apenas o número da unidade na prestação de contas . Tenha um cronograma padrão por exemplo : primeiro mês notifique por escrito, no segundo mês comunique que o condomínio acionará a justiça e no terceiro mês entre com ação de cobrança.
         Fique atento que o sindico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização em assembléia  somente obras urgentes podem ser feitas sem autorização.
           

Etiqueta

O bom senso deve  permear a vida em comunidade, seguir algumas regras pode mudar o tom daquele estresse do dia a dia. Como síndico você pode nortear essas relações com dicas de convivência em quadro de avisos. E não esqueça: o bom humor é imprescindível.
Regras básicas:

na piscina
                    - ao mergulhar não espalhe água em cima das pessoas
                    - não consuma alimentos na borda da piscina
                    - se usar protetor solar, tome uma ducha antes de cada mergulho
                    - não fale alto

nas assembléias

                    - peça a vez para falar
                    - não altere a voz
                    - não acuse se não puder provar
                    - se informe sobre o assunto da pauta
                    - se identifique ao dar sua opinião

na garagem

                    - não buzine
                    - não estacione fora das faixas
                    - não guarde objetos na vaga
                    - não jogue o lixo retirado do carro no piso da garagem

no salão de festas

                    - acate o horário estabelecido em convenção no uso do salão de festas
                    - não cause danos às paredes ao decorar sua festa
                    - não abuse do volume de som mesmo dentro do horário permitido

nos elevadores

                    - não segure os elevadores com os pés enquanto conversa ou espera familiares
                    - acione apenas um elevador
                    - não entre em trajes de banho no elevador social
                    - não use o elevador social com animais

com animais

                    - use sempre o elevador de serviço
                    - não deixe que seu animal incomode seu vizinho
                    - use coleira
                    - não deixe seus animais circularem nas áreas de lazer

com funcionários

                    - reclamações de funcionários devem ser feitas ao síndico ou a administradora
                    - lembre-se que são funcionários do condomínio e não seus
                    - trate-os com cortesia e respeito

lixo

                    - não jogue nada pelas varandas ou janelas
                    - deposite vasilhames limpos (lavados) na coleta seletiva
                    - só jogue lixo ensacado nos dutos das lixeiras

academia

                    - não monopolize os aparelhos
                    - passe álcool nos aparelhos após o uso
           

Síndicos de 1° viagem

          Para ajudar aqueles que estão  iniciando na função

- Estipule um horário semanal para atender moradores, isso evita baterem na sua porta ou interfonarem a qualquer momento.

- Monte uma boa equipe de trabalho.

- Faça mensalmente uma análise do seu balancete para não se perder nos gastos.

- Peça sempre 3 orçamentos.

- Tenha sempre atitude profissional, evita desgastes.

- Aprimore seus conhecimentos sobre legislação, todas as atitudes do síndico devem estar respaldadas
   pela lei e pela convenção.

- Esclareça as situações através de comunicações coletivas.

- Quando precisar se ausentar a primeira providência é marcar 2 reuniões, uma com o sub sindico e
  conselho e outra com a administradora.

- O síndico não precisa ter excelência em todas as atividades de sua responsabilidade, se não se sentir 

   capaz, não hesite em contratar profissionais que lhe complementem. 

Dica

Animais no condomínio

          Manter animais de estimação em condomínios pode ser motivo de aborrecimentos. Muitos condomínios em suas convenções e regimentos internos  proíbem a presença de animais, contudo tal decisão não tem amparo legal.
          O morador sempre terá direito de possuir um animal de estimação desde que não prejudique a tranquilidade da comunidade. Cautela e bom senso devem permear as relações entre vizinhos.
           Os proprietários de animais devem seguir algumas regras:

- mantenha a caderneta de vacinas sempre atualizada
- não transite com seus animais nas áreas comuns de lazer
- dejetos de animais é de responsabilidade de seu dono
- use sempre o elevador de serviço
- circule com seu cão sempre na coleira
- animais de raças consideradas agressivas devem usar focinheira
- impedir latidos não é tarefa das mais fáceis, nada que um treinador não possa dar jeito
a
atençao :mais exóticos como iguanas, aranhas e cobras podem ser incompatíveis com a vida em condomínio.


DICAS PARA SÍNDICO:
- faça uma lista com os animais de seu condomínio, identifique seus donos e apartamentos
 e anexe cópia da carteira de vacinação.
- diante de reclamações com motivos reais, use os critérios de advertência e multa para punir o proprietário do animal.


           Ao síndico cabe estabelecer de forma clara as regras de convivência e cobrar o seu cumprimento com rigor.

Acessibilidade

          Promover a acessibilidade para todos é lei. O decreto n. 5296 de 2 de dezembro de 2004 regulamentou as leis nº10.048 de 8 de novembro de 2000 e 10.098 de 19 de dezembro de 2000, que estabelecem normas e critérios para a promoção de acessibilidade.
          A questão de acessibilidade não fica limitado somente a cadeirantes, mas aos idosos, obesos, grávidas, crianças, portadores de muletas, deficiente cerebral,auditivo e visual.
          Os síndicos devem procurar a adequação de seus condomínios. Por se tratar de uma questão legal, não se faz necessária aprovação das obras  em assembléia, basta explicar tais necessidades aos condôminos. Mesmo nos prédios antigos existem alternativas para essas alterações e no mercado empresas de engenharia se especializaram em acessibilidade.

- substituir degraus por rampas nas áreas comuns
- afastar móveis para retirada de barreiras para cadeirantes e deficientes visuais
- retirada de tapetes para evitar travamento das cadeiras e quedas
- destinar vagas de garagem maiores e próximas aos elevadores para deficientes
- aumentar largura de portas, principalmente dos banheiros
- colocação de piso antiderrapante

          Nos casos de condomínios novos, construídos após regulamentação das leis de acessibilidade que  não atendam as exigências, o síndico pode se reunir com a construtora e exigir a realização das obras.
Mesmo que não haja moradores deficientes, os  condomínios devem estar preparados para recebe-los.

Decisão

Vocabulário do síndico

- ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA  （ AGE ）
pode ser convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos para tratar de assuntos não discutidos na última AGO ou de urgência.

- ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA ( AGO )
normalmente usada para aprovação de  contas, previsão orçamentaria e eleição de síndico. Ocorre 1 vez ao ano obrigatoriamente, segundo o código civil.

- ATA
documento que registra resumidamente e com clareza as ocorrências, resoluções e decisões de reuniões e assembléias.

- AUTO GESTÃO
sistema de gestão no qual o síndico ou os condôminos ficam a cargo da administração abrindo mão de uma administradora para gerir o condomínio.

- CÂMARAS DE ARBITRAGEM
alternativa jurídica para solução rápida e econômica de desavenças, dívidas etc... em condomínios.

- CERTIFICAÇÃO DIGITAL
obrigatória para os condomínios, é uma credencial que identifica, via internet, uma identidade , seja ela empresa ou não. Serve como doc. eletrônico que permite ao usuário se comunicar e efetuar transações na web.

- CONDOMÍNIO
coexistência de áreas de propriedade particular autônomas e áreas comuns titularizadas por mais de um co-proprietário.

- CONDÔMINO
é o proprietário de imóvel

- CO GESTÃO
contrato com a administradora onde ela fica responsável apenas pelas questões burocráticas relativas ao condomínio.

- CONTA POOL
conta bancária em nome da administradora que contem o dinheiro de todos os clientes ou vários deles.

- CONTA VINCULADA
ao contrário da POOL está apenas o dinheiro de 1 condomínio.

- CONVENÇÃO
ato contratual derivado da vontade de todos que o subscrevem, bem como um ato normativo: impõe-se a toda comunidade condominial. É necessário a aprovação de 2/3 das frações ideais em assembléia, especialmente convocada para este fim , devendo ser registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI)

-DESPESAS ORDINÁRIAS
se referem a gastos rotineiros de manutenção alem de salários e encargos.

- DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
despesas extras

- FRAÇÃO IDEAL
maneira de divisão de despesas em que cada unidade contribui proporcionalmente de acordo com a convenção.

- FUNDO DE RESERVA
verba extraordinária destinada a gastos imprevistos de emergência.

- FUNDO DE OBRAS
verba extraordinária destinada a realização de obras no condomínio.

- ISENÇÃO DO SÍNDICO
forma de remuneração do sindico pela função exercida .(isenção da taxa condominial )

- MAIORIA ABSOLUTA
aprovação que exige presença 100% condôminos.

- MAIORIA SIMPLES
50% mais 1 dos presentes para aprovação.

- MAIORIA QUALIFICADA
vai depender de cada convenção.

- PRESIDENTE DE MESA
pessoa escolhida no início da assembléia para presidir a reunião.

- QUORUM
numero mínimo de votos para aprovação

- REGULAMENTO INTERNO
destina-se a esclarecer detalhes e disciplinar as normas gerais da convenção.

- RESPONSABILIDADE CIVIL
princípio legal segundo o qual uma pessoa que tem seu direito ferido merece o ressarcimento patrimonial por parte de quem o feriu.

- SECRETARIO DE MESA
responsável pela redação da ata de reunião.

- SÍNDICO
pessoa escolhida entre os membros do condomínio para zelar pelo interesse do grupo.

Brigas entre vizinhos

          A convivência entre condôminos nem sempre é pacífica. Vagas de garagem, excesso de barulho e vazamentos encabeçam os principais motivos dessas desavenças.
          Em caso de discussões acaloradas durante Assembléia, cabe ao Presidente da mesa, não tomar partido, mas mediar para que tudo termine bem.
          Embora não tenha obrigação legal o síndico acaba mediando esses conflitos, quando houver ameaça a segurança do condomínio ou a de um morador a polícia deverá ser chamada.

A OBRIGAÇÃO LEGAL DO SÍNDICO EM CASO DE CONFLITOS É DE APLICAR ADVERTÊNCIAS E MULTAS PREVISTAS NA CONVENÇÃO OU REGULAMENTO INTERNO DESDE QUE HAJA VIOLAÇÃO DAS NORMAS ESTABELECIDAS.

Bicicletário já !

          A mudança que queremos nas ruas pode começar no seu condomínio !
A busca por soluções alternativas de transporte tornou-se uma das maiores preocupações das grandes cidades, a bicicleta tornou-se a melhor opção aliando solução para o meio ambiente e possibilidade das pessoas se exercitarem no dia a dia.
          Quem mora em apartamento tem grande dificuldade em guardar sua bike, em alguns condomínios é até proibido deixá-la nas áreas comuns.
          Construa um bicicletário no seu prédio, organize as bicicletas naquela vaga que só as construtoras acreditam caber um carro, sempre há um local no condomínio que não utilizamos .Existem vários modelos no mercado, o custo sai em torno de R$ 40,00 por bicicleta .
          Procure oficializar seu bicicletário na Convenção, Regulamento interno ou Ata de Assembléia com leis e regras de uso.

Manuseio do lixo

Qualquer pessoa quer chegar ao seu condomínio e encontrar tudo limpo, mas ninguém imagina como requer um bom planejamento para se obter esse resultado.
Manusear lixo alem de não ser agradável oferece algum risco.  O funcionário responsável por esse serviço deverá recebe um adicional e receberá do síndico os Equipamentos de Proteção Individual（EPI）obrigação legal prevista no Capítulo V（seção VI, artigos 166 e 167 CLT）
EPI necessário : botas, luvas máscaras .
          Faça um planejamento semanal de limpeza. Alguns itens precisam ser diários  :
                                       - recolhimento  da coleta seletiva
                                       - limpeza de banheiros
                                       - limpeza portaria
          Organize a semana de acordo com as necessidades do seu condomínio .  Estabeleça uma rotina para ser seguida pelo funcionário da faxina. Muitos funcionários resistem a seguir rotinas, mas a limpeza de um prédio não pode ser responsabilidade da memória de uma pessoa. Coloque a rotina afixada em local visível e exija que seja cumprida, ela servirá para qualquer pessoa que venha exercer essa função.

Limpeza ecológica

Existem receitas caseiras que tornam a sua limpeza mais ecológica sem  perder a eficiência:

- para limpeza de pisos frios
                                             receita para 1 litro:
                                             100ml de amaciante de roupas
                                             100ml de álcool
                                             completar com água
Deixa um cheiro agradável usando menos produtos químicos

- superfícies inox                  2 partes de água + 1 de bicarbonato
                                             passar com esponja macia.

- limpeza de vidros               solução de vinagre ou limão diluídos em água

- desentupir canos                2 a 4 colheres de sopa de bicarbonato de sódio
                                             em seguida acrescente 1/2 xícara de vinagre.

- manchas no mármore        mergulhe a metade de um limão em sal e esfregue-o na mancha.

 - limpeza de banheiro e cozinha
                                             faça uma pasta grossa de bicarbonato de sódio e água.

- remover manchas de tapetes e carpetes
                                             esfregue com uma escova a mistura de bicarbonato e 4 partes de água

- receita de multiuso
                                           1/2 colher de chá de bicarbonato
                                           1 colher de sabão neutro líquido
                                           2 copos de água quente
                                           coloque num pulverizador balance bastante e aplique
              

Economia de água

                    Esse tanque armazena água de chuva para ser utilizada na limpeza e jardim
                                     (mostruário da casa ecológica em exposição na Leroy Merlin)
                                   
     A conta de consumo de água está entre os custos que mais oneram os condomínios, principalmente se a conta for conjunta.Algumas atitudes podem baixar esse custo:
- planeje a troca nos banheiros por caixas acopladas com duplo acionamento.
- faça o reaproveitamento das águas pluviais coletada nos telhados e calhas (foto)
- existem dispositivos que retiram o ar da linha , muitas empresas oferecem esse serviço que só       funcionará se  houver presença de ar na linha, caso contrário a relação custo / benefício ...........
- Em caso de conta conjunta, contrate um bombeiro hidráulico de 6 em 6 meses para checar vazamentos nas unidades.

Lixeira seletiva

                       Esta lixeira é muito mais prática do que as coloridas que ocupam muito espaço
                       À venda na Metroshop  0800 701 1996
                       preço R$ 130,00

http://www.akatu.org.br/   

Tem lista nacional de postos de coleta

Reutilizar

                                            CASA FEITA DE CONTAINER

Reciclar

Reduzir

COLETA SELETIVA

          O primeiro passo para uma coleta seletiva eficiente é um trabalho de conscientização junto aos
 moradores e funcionários . Faça com que os moradores participem do seu projeto.
Em seguida ofereça condições para que a coleta seja feita de forma limpa e planejada.
- compre sacos transparentes para identificar que o resíduo é reciclável.
- o material que será recolhido deve estar limpo,são eles:
  plástico
  alumínio
  vidro
  papel

          Se você mora em grandes centros, a empresa coletora de sua cidade costuma fazer esse serviço 1x por semana, mas você pode entrar em contato com cooperativas de catadores e agendar a coleta.

Dica: para reduzir o volume dos materiais ensine aos moradores e funcionários que as garrafas pets devem ser amassadas sem tampa para a retirada do ar , compre um redutor de latinhas e fixe-o num lugar de acesso a todos.

     -     O óleo de cozinha usado se jogado na pia alem de causar danos ao encanamento .Um único litro de óleo descartado de forma incorreta polui até 25.000l de água. Contrate uma empresa para recolher esse óleo. Eles te oferecem um container para acondicionar o óleo ou sugerem que as pessoas guardem em garrafas pet que são recolhidas no prazo combinado.O Instituto Akatu e a ong trevo tem lista nacional de postos de coleta de óleo usado.

     -     Faça também coleta de lâmpadas  fluorescentes , pilhas e baterias.

CONDOMÍNIO SUSTENTÁVEL

Certificar um condomínio como ‟CONDOMÍNIO VERDE‟ não é uma tarefa simples, você vai necessitar do acompanhamento de um consultor nesta área, mas existem providências que podem ser tomadas para te aproximar desse objetivo:
- coleta seletiva
- gerenciamento  do consumo de água
- gerenciamento energia elétrica
- troca dos produtos de limpeza por produtos biodegradáveis

A sustentabilidade abrange vários  níveis de organização, da vizinhança local ao planeta inteiro.
Tenha sempre em mente a política dos 3 R:
REDUZIR
RECICLAR
REUTILIZAR

Importância da manutenção

          Uma boa manutenção pode evitar grandes gastos.
Vamos listar alguns itens que podem fazer a diferença:

- Reservatórios
certifique-se sempre que estão livres de impurezas.Devem ser limpos a cada 6 meses.

- Caixas de esgoto e gordura
Devem ser limpos a cada 6 meses e sempre por uma empresa especializada que faz uso de aspirador para descarte correto. Não permita que faxineiros lancem a gordura retirada na rede geral.

- Instalações de águas pluviais
É importante, semanalmente ou ao prenúncio de chuvas, fazer uma inspeção nas calhas e terraços para verificar a limpeza dos ralos e calhas.

- Elevadores
Tenha sempre uma empresa idônea responsável pela manutenção , opte por um contrato que cubra peças que a longo prazo são mais econômicos.

- Proteção contra incêndio
   . extintores: verifique a data de recarga
   . portas corta fogo: mantenha-as sempre fechadas
   . mangueiras: devem ficar sempre ligadas aos registros.
   .eletrobombas e registros: devem ficar sempre desimpedidos e em perfeito funcionamento.
Existem empresas cadastradas ao CBRJ que fazem toda essa manutenção.

- Para-raios
 Contrate empresa especializada para manutenção anual.

O condomínio deve ter uma empresa que faça a manutenção hidráulica e elétrica para evitar vazamentos e gastos desnecessários nas contas.

LEMBRE-SE DA RENOVAÇÃO DO SEGURO .

Ser Síndico

ser síndico

Ser Síndico

Ser síndico é uma função de grande responsabilidade e requer conhecimentos e habilidades. Destacam-se conhecimento da legislação, bom relacionamento interpessoal, habilidade para coordenar funcionários, administrar conflitos, negociar com fornecedores, controle sobre a segurança, manutenção e sugestões para valorização do patrimônio.

Para algumas pessoas exercer essa função é castigo, alegam não ter tempo, não querer se indispor com vizinhos etc...  Não é incomum Assembleias vazias em dia de eleição para síndico.

Alguns condomínios contratam síndicos profissionais e pode ser uma boa opção , existem várias empresas que oferecem esse serviço no mercado.

Ser síndico pode também ser uma grande aprendizagem e teste de sua maturidade além de um lugar onde sua criatividade pode ser exercida. Hoje o síndico tem que estar antenado com as questões sociais e do meio ambiente para fazer a ligação do condomínio com a sua vizinhança e cidade. Cada condomínio é o retrato do seu síndico pois é ele que define prioridades, fiscaliza, delega tarefas  etc...

            Quem é síndico tem sempre uma boa história para contar.... é uma função pra lá de especial.