“O direito real de propriedade frente ao interesse coletivo condominial eventualmente atingindo, aspecto legal, doutrinário e jurisprudencial”.
Servimo-nos do texto abaixo, extraído parcialmente de parecer técnico jurídico, para o fim de esclarecer o aspecto legal possível de discussão quanto a colocação de cortinas de vidros, observamos que este não esgota a discussão, contudo, aborda de forma sóbria e imparcial o tema de interesse.
Tem-se como norma,que qualquer alteração de mudança de cor da fachada até a construção de uma segunda garagem, por exemplo, deve ser levadas a discussão e aprovação em Assembléia, respeitando-se o mínimo para votação e aprovação.
Todavia, os condôminos têm o direito de acrescentar benfeitorias em sua unidades, para conservação, podem modifica-la internamente, de acordo com o artigo 96 do Código Civil Brasileiro, que claramente dispõe:
“Art. 96 As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.”
1°são voluptuárias as de mero deleite ou recreio que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
2° são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
3° são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se detoriore.
Ainda que não bastasse, o artigo 19 da Lei 4591/64, assegura ao condômino o direito de usar, com exclusividade de sua unidade autônoma “Segundo as suas conveniências interna do prédio-área útil, portanto, inexiste proibição legal e o interessado poderá obter a autorização para o ato, normalmente se o regulamento condiciona-la à observância de alguma formalidade secundária de convivência social. No silêncio dos estatutos com a resolução fica relevada a livre iniciativa do condômino. Não há, nessa hipótese violação do artigo 10, I da lei 4591/64.
Entrementes, para tanto, necessária a aprovação da obra por Assembléia, se assim dispor a Estatuto/Regimento Interno, porém, alguns cuidados devem ser tomados, tal como, não poderá fazer nada que interfira na parte externa ou na segurança do condomínio. são os casos a seguir:
-portas,janelas e varandas: do lado de dentro, o condôminio pode fazer o que quiser. Do lado de fora, precisa ficar igual aos outros apartamentos.
-grades ou redes de proteção: a convenção e regulamento não podem impedir a sua colocação,mas é necessário seguir um padrão, para não modificar a unidade visual da fachada.
Cabe salientar que, não existe uma lei específica sobre a colocação de redes de proteçãoou qualquer outro produto, tal como envidraçamento em condomínios, porém, estas práticas já se tornaram um costume, uma vez que cumpre de forma eficaz a sua função, sem alterar a fachada dos edifícios ou agredir o estilo arquitetônico das construções.
Cumpre esclarecer o que diz a Lei do Condomínio, bem como transcrever comentários de especialistas em Direito Imbobiliários.
“Art. 10. É defeso a qualquer condômino”:
I – Alterar a forma externa da fachada;
II – Decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação.
“No Brasil, graças a Lei do Condomínio as fachdas dos nossos edifícios são razoavelmente uniforme, bonitas, sem anúncios comerciais. As exceções visíveis são prédios de um dono só, que não estão obrigados a obedecer à Lei 4591/64, deixando que seus ocupantes dêem um aspecto pitoresco á fachada”.
O Poder Judiciário tem se posicionado no que se refere á colocação de cortinas de redes ou outros objetos de proteção nas sacadas, visando não só embelezar o mesmo como também evitar que as crianças caiam dos apartamentos, tem sido bom senso e critério. Coloca-se o fato de segurança em primeiro lugar, ou seja, tem se decidido que a colocação destes produtos não constituem alteração da fachada.
Podemos verificar que a proposta de colocação de cortinas de vidros (envidraçamento), não se trata de alteração de fachada, pelo contrário, eis que as mesmas serão colocadas na parte interna de cada apartamento o que traduz um enriquecimento que pode ser até embelezador ao conjunto, obedecida a conveniência de uma padronização estética, mesmo que, momentaneamente, alguns não se disponham a envidraçar a área social.
A interpretação literal de lei pode levar a conclusão absurdas, contudo, fazendo-se uma interpretação sistemática e objetiva do artigo 10 e seus incisos da Lei 4591/64, chegaremos a conclusões que a unanimidade só é exigida quando a modificação ferir o conjunto arquitetônico do prédio, deixando-o desfigurado.
O legislador não pretendia que a Lei fosse redigida para impedir que o edifício passasse por processo de modernização, transformação, melhoria e segurança, aperfeiçoando sua imagem original e adotando nova feição plástica com o emprego de materiais mais apropriados. Segundo entendimento de especialistas: “O importante é que a modificação do prédio não traga um dano estético”.
Ressaltamos novamente, que a Lei do Condomínio em seu artigo 10 e incisos proíbe a modificação da fachada externa, o que não é o caso, eis que como já salientado as mesmas encontram-se do lado interno sem qualquer utilização de esquadrias que modifiquem ou alterem a estética do referido prédio.
Segundo o Ilustre Mestre e Professor Clóvis Beviláqua:
“De um modo geral deve entender-se que a alteração é o que muda o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser”.
Fato que ocorre no presente caso, envidraçamento da área social e varanda.
Não obstante, pela clareza e transparência, o parágrafo segundo do mesmo dispositivo mencionado acima, admite a referida alteração de fachada, se houver a aquiescência da unanimidade dos condomínios.
Desta forma, resta-nos concluir que ante o projeto apresentado, que este não implicará na alteração da fachada, pelo contrário, trará ao referido imóvel maior valor de mercado, além de embelezá-lo e o primordial, proteção e segurança para famílias com crianças em idade tenra.
Se não bastasse, nossos tribunais já se manifestaram, favoravelmente, sobre o envidraçamento.
“Condomínio – Edifício de apartamento – Envidraçamento de terraço por um dos condôminos: Fato que não importa em alteração da forma externa da fachada. Inexistência de violação da lei ou da convenção condominial – ação cominatória – Improcedente Inteligência do art. 628 do Código Civil. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra se conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. (Nº 51.149 – Capital – 4ª Câmara Civil TASP Votação unânime “in apelações Cíveis, Trib. Alçada, pág. 296/7)”.
Observamos, que o referido artigo 628 acima indicado, passou a contar com a nova redação no novo código civil, refere-se ao parágrafo único do artigo 1.314, com redação mais atual e clara, compila inclusive o que determinava o artigo 633 daquele, que de forma branda não indica restrição ao produto em questão.
Outros ressaltam que:
“Pequenas alterações não quebram a harmonia do conjunto e, assim, não devem ser vedadas” (Revista dos Tribunais, Vol. 303/171).
O STF, em julgado já proclamou que “não constituindo o envidraçamento das varandas da fachada inovação da forma exterior do edifício, basta para esclarecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos” (Ver. Forense, vol 128/458).
Também pontificou a mais alta Corte “in Rec. Ext. de nº 35.837, do Distrito Federal, que a Assembléia Geral de Condôminos não tem competência para proibir o envidraçamento do terraço, no silencio da Convenção.
Assim, pelo que verificamos na lei, doutrina e jurisprudência a tese de que o envidraçamento de varanda não modifica a fachada, equacionando-se, perfeitamente, dentro do esquema do artigo 5º da Lei de Introd,
